Σημαντικές παρατηρήσεις για τα ευρήματά της στον τομέα της εκτίμησης ακινήτων καταγράφει η Pimco στην έκθεσή της για την κατάσταση των τραπεζών στην Κύπρο, την οποία παρέδωσε στην Κεντρική Τράπεζα εδώ και δύο περίπου μήνες. Οι έρευνες της Pimco η οποία εξέτασε χιλιάδες δάνεια ένα προς ένα, κυρίως για να διαπιστώσει κατά πόσον αυτά δόθηκαν με επαρκείς εξασφαλίσεις και όρους, κατέληξαν σε ευρήματα τα οποία κυριολεκτικά βγάζουν μάτι σε ορισμένες περιπτώσεις.
Για να διευκολυνθεί στις εργασίες της η Pimco συνεργάσθηκε με πέντε μεγάλους οίκους εκτιμητών ακινήτων της Κύπρου, οι οποίοι δηλώνουν έκπληκτοι για το βάθος στο οποίο προχώρησε η εταιρεία και τις λεπτομέρειες τις οποίες αναζήτησε προκειμένου να εξαγάγει τα ορθότερα συμπεράσματα.
Στην πορεία της έρευνάς της η Pimco εντόπισε περιπτώσεις παραχώρησης δανείων χωρίς επαρκείς ή και καθόλου εξασφαλίσεις, εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ σε επιχειρηματίες ανάπτυξης γης και άλλα άτομα έναντι ακόμα και προσωπικών εγγυήσεων ή εγγυήσεων εταιρειών οι οποίες ποτέ δεν παρουσίασαν λογαριασμούς, όταν τους ζητήθηκαν. Έγγραφο με τα δάνεια τα οποία εξέτασε ο ξένος οίκος και το οποίο έχουμε στα χέρια μας, περιέχει χαρακτηριστικές περιπτώσεις των ευρημάτων της Pimco.
Μεταξύ των περιπτώσεων που εξετάσθηκαν είναι και αυτή επιχειρηματία, ο οποίος ζήτησε και πήρε δάνειο πέραν των 300 εκατομμυρίων ευρώ για την αγορά ακινήτων, τα οποία τελικά βρέθηκαν να αντιμετωπίζουν πρόβλημα με τους τίτλους ιδιοκτησίας. Σε άλλη περίπτωση δόθηκε δάνειο για ανάπτυξη γεωργικής γης, η οποία έγινε δεκτή, για σκοπούς εξασφάλισης μεγάλου δανείου, ως οικιστική με την προοπτική ότι θα άλλαζαν οι πολεοδομικές ζώνες στο μέλλον.
Προσωπική εγγύηση ύψους 4,1 δις
Συγκεκριμένα, στα ευρήματά της η Pimco, η οποία έλεγξε δάνεια για σκοπούς ανάπτυξης γης ύψους 2,6 δισεκατομμυρίων, εντόπισε, σύμφωνα με το έγγραφο που έχουμε στα χέρια μας, τα εξής αποκαλυπτικά:
1. Υπέρμετρη έκθεση των τραπεζών σε δάνεια για ανάπτυξη γης.
2. Μη επανεκτίμηση των δανείων στη διάρκεια της ζωής τους. Ούτε οι τράπεζες ούτε όμως και οι οφειλέτες αναθεωρούσαν τα επαγγελματικά τους σχέδια, προέβαιναν σε εκτιμήσεις ή αναπροσαρμογές ανάλογα με την κατάσταση της αγοράς.
3. Οι δανειστές προτιμούσαν να αναθεωρούν με τροποποιήσεις τα δάνεια παρά να τα «ενοχλούν».
4. Οι τράπεζες δάνειζαν σε ποσοστό 100% στις τιμές της αγοράς. Όταν όμως οι τιμές αυτές άρχισαν να σημειώνουν πτώση και η ανάπτυξη άρχισε να επιβραδύνεται, οι υφιστάμενες εξασφαλίσεις των δανείων σημείωσαν σημαντική πτώση. Οι πρόνοιες που έγιναν γι’ αυτά τα δάνεια είναι πολύ μικρές μέχρι ελάχιστες.
5. Σε μια περίπτωση, τράπεζα δάνεισε πάνω από 200 εκατομμύρια σε ένα και μόνο άτομο το οποίο πρόσφερε ως εξασφάλιση γεωργική γη την οποία σκόπευε να αναπτύξει, μια κι ανέμενε ότι η Κυβέρνηση θα αναβάθμιζε την περιοχή αλλάζοντας τις πολεοδομικές ζώνες. Το ποσόν του δανείου στηρίχθηκε στην αξία της γης με την προοπτική ότι αυτή θα μετατρεπόταν σε οικιστική και θα αναπτυσσόταν αναλόγως. Μέχρι σήμερα όμως η γη δεν αναβαθμίστηκε, παραμένει γεωργική. Ο οφειλέτης προσφέρθηκε να δώσει στην τράπεζα τη γη, έναντι του δανείου του. Η γη όμως αξίζει μόνο το 10% του δανείου που δόθηκε στον οφειλέτη, ο οποίος αρχικά παραχώρησε προσωπικές και εταιρικές εγγυήσεις ύψους 4,09 δις. Η εταιρεία όμως η οποία εγγυήθηκε το δάνειο, δεν παρουσίασε ποτέ τον ισολογισμό της.
6. Οι τράπεζες διατηρούσαν δύο ειδών εκτιμήσεις. Μια ήταν αυτή που δόθηκε στην Pimco και μια άλλη ή και περισσότερες χαρακτηρίζονταν ως «εσωτερικές». Σε μια περίπτωση κατά την οποία η Pimco μπόρεσε να δει τις εκτιμήσεις που κρατούνταν ως «εσωτερικές», οι τιμές των ακινήτων που αντιπροσώπευαν τις εξασφαλίσεις ήταν κατά τουλάχιστον 50% πιο χαμηλές από αυτές που δόθηκαν για τους σκοπούς του ελέγχου της Pimco.
Μείωση 23,8%, με οδηγίες της Συντονιστικής
ΕΚΕΙΝΟ πάντως που όλοι όσοι συνεργάσθηκαν με την Pimco τονίζουν, είναι το γεγονός ότι οι οδηγίες που της δόθηκαν από τη Συντονιστική Επιτροπή (η οποία αποτελείται από πέντε Κυπρίους και πέντε μέλη της Τρόικας), ήταν να δουλέψει με βάση την εκτίμηση ότι οι τιμές των ακινήτων θα μειωθούν κατά 23,8%.
Με αυτό το ποσοστό η ξένη εταιρεία εργάσθηκε για να το κατανείμει ανά επαρχία, μια και άλλες είναι οι προοπτικές στην Πάφο, για παράδειγμα, κι άλλες στη Λευκωσία. Η έρευνα στηρίχθηκε σε δεδομένα προηγούμενων ετών ώστε να γίνουν προβλέψεις, με βάση και την οικονομική κρίση αλλά και την ύφεση στην Κύπρο, όσον το δυνατόν πιο κοντά στην πραγματικότητα.
Εκείνο που ξεχωρίζει πάντως είναι το γεγονός ότι η Pimco εκτιμά πως στην αγορά ακινήτων θα παραμείνουν πέντε μόνον επιχειρήσεις ανάπτυξης γης, αφού όλες οι άλλες που δραστηριοποιήθηκαν τα τελευταία χρόνια, δεν θα μπορέσουν να συνεχίσουν να λειτουργούν λόγω μείωσης της ζήτησης αλλά και λόγω χρεών τα οποία οφείλουν στις τράπεζες. Θα υποχρεωθούν, συμπεραίνεται, να εξοφλήσουν τις οφειλές τους πουλώντας τα ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή τους ή στη χειρότερη περίπτωση θα υποχρεωθούν να τα παραχωρήσουν στις τράπεζες για να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους.
Η Pimco στις εκτιμήσεις της θεώρησε ότι η ανάπτυξη στον τομέα των ακινήτων θα παραμείνει σε χαμηλά επίπεδα μέχρι το 2020.
Μέχρι και 60% κάτω η αξία των ακινήτων
ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ για τους σκοπούς του ελέγχου χωρίστηκαν σε κατηγορίες, όπως για παράδειγμα οικόπεδα τα οποία μπορούν να αναπτυχθούν, γεωργική γη, γραφεία, καταστήματα κτλ. Σύμφωνα με την εκτίμηση της Pimco, η γη θα φθάσει στο ναδίρ της ζήτησης στο τέλος του 2015 και στις αρχές του 2016, πριν επιστρέψει στη σταθεροποίηση το 2018. Σε αυτό το σενάριο η αξία της γης θα μειωθεί κατά 60% σε σχέση με τις τιμές του Σεπτεμβρίου του 2012 που ήταν ήδη μειωμένες κατά 35%.
Το ακραίο σενάριο προβλέπει ότι η επάνοδος στη σταθεροποίηση θα καθυστερήσει κατά δώδεκα μήνες με μέση μείωση της τάξης του 40%.
Η Pimco εξέτασε και τις δυνατότητες αποπληρωμής των δανείων που πήραν μεγάλοι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, την κατάσταση των δανείων και το ιστορικό τους. Ερεύνησε, δηλαδή, μεταξύ άλλων αν τα δάνεια εξυπηρετούνται κανονικά και αν είχαν αναπροσαρμοσθεί ή αναδιαρθρωθεί ώστε να προχωρήσει σε εκτιμήσεις σε σχέση με τη μελλοντική τους
πορεία.
Στην έκθεσή της η Pimco τονίζει το γεγονός ότι οι τράπεζες στην Κύπρο εστίαζαν την προσοχή τους, όταν επρόκειτο να παραχωρήσουν ένα δάνειο, στον πελάτη παρά στο ίδιο το δάνειο, το ύψος του και τη δυνατότητα εξόφλησής του. Αντί, δηλαδή, να ελέγχουν αν ο πελάτης μπορούσε να εξυπηρετήσει το δάνειο, έδιναν σημασία στο ποιος ήταν. Τονίζει επίσης το γεγονός ότι πελάτες των τραπεζών είχαν περισσότερους από ένα λογαριασμούς, συχνά κοινούς με άλλους πελάτες, οι οποίοι είχαν εξασφαλίσεις επίσης κοινές.
Όπως φαίνεται στο έγγραφο το οποίο κατέχουμε, η Pimco διαπίστωσε ότι δεν ήταν καθόλου ασύνηθες να παραχωρούνται δάνεια σε συνδεδεμένα άτομα ή εταιρείες που είχαν σχέση με τις τράπεζες και άρα δυνατόν να ετύγχαναν ευνοϊκότερης μεταχείρισης. Στην έκθεση γίνεται αναφορά στην περίπτωση επιχειρηματία, στελέχους τράπεζας, στον οποίο δόθηκε το μεγαλύτερο δάνειο που παραχώρησε η τράπεζα, ένα μήνα πριν αυτός αποχωρήσει από τη θέση την οποία κατείχε.
Σε μιαν άλλη περίπτωση, τράπεζα παραχώρησε δύο δάνεια ύψους 325 εκατομμυρίων σε επιχειρηματία για την αγορά 38 μονάδων ακινήτων. Το πρώτο, ύψους 250 εκ., δόθηκε για την αγορά ολόκληρης της περιουσίας και το δεύτερο, ύψους 75 εκ., δόθηκε για την ανακαίνιση των ακινήτων.
Τα δύο δάνεια παραχωρήθηκαν έναντι της αξίας ολόκληρης της ακίνητης περιουσίας. Όπως όμως διαπιστώθηκε,10 από τις 38 μονάδες είχαν νομικά προβλήματα με τους τίτλους ιδιοκτησίας. Κάποια από αυτά τα προβλήματα μπορούσαν να επιλυθούν, ορισμένα όμως όχι και εθεωρείτο βέβαιο ότι ο οφειλέτης του δανείου θα έχανε την υπόθεση της ιδιοκτησίας. Οι προβληματικές μονάδες ήταν αξίας 54 εκ. κι αναλογούσαν στο 25% του υφιστάμενου δανείου.
Οι διευκολύνσεις
ΟΠΩΣ διέρρευσε από στοιχεία που κρατά η Κεντρική Τράπεζα, τα οποία προέκυψαν από την έρευνα της Pimco, οι δύο μεγάλες τράπεζες είχαν παραχωρήσει, το 2011, σε μέλη των διοικητικών τους συμβουλίων δάνεια πέραν του 1 δισεκατομμυρίου, πέραν δηλαδή των ορίων τα οποία θέτει η νομοθεσία, η οποία απαγορεύει στις τράπεζες να δανείζουν πέραν του 20% των κεφαλαίων τους στους συμβούλους τους. Πάντως, μετά τις παραιτήσεις διοικητικών συμβούλων το 2011 και το 2012, το σύνολο των δανείων μειώθηκε σημαντικά λόγω αποπληρωμής τους.
Η Λαϊκή μάλιστα είχε ξεπεράσει κατά πολύ το όριο, αφού από το 2% έφτασε το 2011 το 8,6%. Υπενθυμίζεται ότι την περασμένη Πέμπτη, με δήλωσή του, ο πρώην πρόεδρος της Μαρφίν Λαϊκής Ανδρέας Βγενόπουλος διέψευσε δημοσιεύματα, σύμφωνα με τα οποία είχε πιστωτικές διευκολύνσεις από την τράπεζα 1,6 εκατ. ευρώ εκ των οποίων το 0,3 εκατ. ευρώ χωρίς εξασφαλίσεις. «Επαναλαμβάνω κατηγορηματικά ότι δεν έχω δανεισθεί ποτέ χρήματα στη ζωή μου, ούτε από τη Λαϊκή ούτε από καμίαν άλλη τράπεζα». Ο κ. Βγενόπουλος αναφέρει στη δήλωσή του ότι παραιτείται από τον ορισμό του απορρήτου και ζητά από την
Κεντρική Τράπεζα να δώσει άμεσα στη δημοσιότητα όλες τις πληροφορίες που αφορούν αυτές τις δήθεν πιστωτικές διευκολύνσεις.
Πηγή: sigmalive.com.cy
0 comments:
Δημοσίευση σχολίου